關(guān)于《廣州市海珠區(qū)鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案》批復(fù)的公告
《廣州市海珠區(qū)鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案》已經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議（17屆50次）審定通過(guò),并于2024年5月13日批復(fù)。根據(jù)《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法》第二十四條規(guī)定，現(xiàn)予以公布。
附件：關(guān)于廣州市海珠區(qū)鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案的批復(fù)
廣州市海珠區(qū)住房和建設(shè)局
2024年5月17日
附件：
關(guān)于廣州市海珠區(qū)鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案的批復(fù)
廣州市海珠區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社：
《廣州市海珠區(qū)鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案（不含拆補(bǔ)方案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施方案》）經(jīng)海珠區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組2024年第1次會(huì)議及海珠區(qū)人民政府第17屆50次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。根據(jù)審議意見(jiàn)，現(xiàn)就《實(shí)施方案》批復(fù)如下：
一、改造范圍
鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）城中村改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）位于海珠區(qū)中部，北至新港西路，南臨新滘西路，東至廣州大道南，西至瑞康路。
項(xiàng)目已納入廣州市2023年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃。改造范圍涉及康樂(lè)村、鷺江村2個(gè)自然村，根據(jù)《土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)》（案號(hào)：ZJ20240301），改造范圍總用地面積為110.27公頃（2000國(guó)家大地坐標(biāo)系，轉(zhuǎn)換為廣州2000坐標(biāo)系為110.25公頃）。
二、基本情況
?。ㄒ唬┤丝趹?hù)籍情況
根據(jù)公安部門(mén)和屬地街道相關(guān)資料，康樂(lè)村的戶(hù)籍人口數(shù)為3137人，戶(hù)數(shù)1403戶(hù)；鷺江村的戶(hù)籍人口數(shù)為3527人，戶(hù)數(shù)1453戶(hù)。
?。ǘ┩恋睾头课莠F(xiàn)狀
改造范圍內(nèi)已標(biāo)圖入庫(kù)面積為99.79公頃。其他10.48公頃用地后續(xù)通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整補(bǔ)錄入庫(kù)（最終以廣東省土地管理與決策支持系統(tǒng)備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。
改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑總面積329.48萬(wàn)平方米，其中：
住宅房屋實(shí)測(cè)建筑總面積為188.50萬(wàn)平方米（含有合法權(quán)屬證明房屋的實(shí)測(cè)建筑面積94.54萬(wàn)平方米，2009年12月31日之前建成無(wú)合法證明的3.5層及以下實(shí)測(cè)建筑面積35.38萬(wàn)平方米，2009年12月31日之前建成無(wú)合法證明的3.5層以上實(shí)測(cè)建筑面積39.83萬(wàn)平方米，2009年12月31日之后建成無(wú)合法證明的實(shí)測(cè)建筑面積18.75萬(wàn)平方米）；
社員樓的實(shí)測(cè)建筑總面積為4.74萬(wàn)平方米（含住宅部分的房屋實(shí)測(cè)建筑面積4.31萬(wàn)平方米、集體物業(yè)部分的房屋實(shí)測(cè)建筑面積0.43萬(wàn)平方米）；
集體物業(yè)實(shí)測(cè)建筑面積135.99萬(wàn)平方米（含有合法權(quán)屬證明建設(shè)的實(shí)測(cè)建筑面積73.60萬(wàn)平方米、2009年12月31日之前建成無(wú)合法證明的實(shí)測(cè)建筑面積32.00萬(wàn)平方米、2009年12月31日之后建成無(wú)合法證明的實(shí)測(cè)建筑面積30.39萬(wàn)平方米）；
其他建筑實(shí)測(cè)建筑面積為0.25萬(wàn)平方米。
（三）留用地情況
根據(jù)“穗國(guó)房留函〔2009〕37號(hào)”，核定鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史留用地指標(biāo)共-110704平方米，故不存在歷史留用地欠賬問(wèn)題。根據(jù)“穗國(guó)房函〔2006〕889號(hào)”“穗國(guó)房函〔2006〕1489號(hào)”“穗國(guó)房留函〔2009〕454號(hào)”“穗國(guó)房留函〔2009〕455號(hào)”“穗國(guó)房留函〔2009〕456號(hào)”“穗國(guó)房留函〔2009〕457號(hào)”留用地指標(biāo)函，共核定鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社留用地面積18961.80平方米，上述留用地指標(biāo)已全部使用完畢。
三、改造主體和改造模式
本項(xiàng)目采取全面改造方式，以廣州市海珠區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社為改造主體；以合作改造模式實(shí)施更新改造，由合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)具體的實(shí)施工作。
四、復(fù)建安置面積
?。ㄒ唬?fù)建安置區(qū)計(jì)算容積率建筑面積為238.22萬(wàn)平方米，其中：復(fù)建住宅117.20萬(wàn)平方米（其中9.73萬(wàn)平方米作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建），公建配套12.89萬(wàn)平方米，復(fù)建集體物業(yè)107.91萬(wàn)平方米，保留及遷建建筑面積0.22萬(wàn)平方米。
?。ǘ┱y(tǒng)籌計(jì)算容積率建筑面積為10.38萬(wàn)平方米（優(yōu)先用于補(bǔ)充本項(xiàng)目安置的不足），其中：政府統(tǒng)籌住宅3.11萬(wàn)平方米，公建配套0.34萬(wàn)平方米，政府統(tǒng)籌物業(yè)6.93萬(wàn)平方米。
（三）區(qū)域統(tǒng)籌公建配套計(jì)算容積率建筑面積為2.16萬(wàn)平方米。
五、改造成本與復(fù)建安置資金
改造成本304.65億元（含融資地塊預(yù)估土地使用權(quán)出讓金60.93億元）。如實(shí)際改造成本超出304.65億元，由實(shí)施主體自行承擔(dān)超出部分的資金，政府不再安排融資面積。復(fù)建安置資金總額243.54億元，實(shí)施主體應(yīng)按照《關(guān)于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金監(jiān)管辦法的通知》（穗建規(guī)字〔2020〕21號(hào)）及《關(guān)于印發(fā)海珠區(qū)舊村莊全面改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金使用管理辦法（修訂稿）的通知》（海建局更新指引〔2022〕3號(hào)）等文件要求籌集改造資金，并納入政府監(jiān)管。
六、融資樓面地價(jià)、融資面積及規(guī)劃節(jié)余面積分配
（一）根據(jù)融資樓面地價(jià)評(píng)估結(jié)果，融資住宅樓面地價(jià)為27340元/平方米，融資商業(yè)辦公樓面地價(jià)為13890元/平方米（上述地價(jià)已考慮舊村莊改造綜合因素，包含應(yīng)繳納的土地出讓金）。
?。ǘ┤谫Y地塊的土地出讓金，按土地規(guī)劃用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的20%計(jì)收，具體計(jì)收時(shí)點(diǎn)及金額以規(guī)劃和自然資源部門(mén)核定為準(zhǔn)。
?。ㄈ┤谫Y區(qū)計(jì)算容積率建筑面積為126.18萬(wàn)平方米，其中融資住宅86.66萬(wàn)平方米，公建配套9.53萬(wàn)平方米，融資商業(yè)辦公29.99萬(wàn)平方米（其中4128.5平方米需與現(xiàn)狀鳳陽(yáng)派出所置換后配置）。
（四）改造范圍內(nèi)規(guī)劃總計(jì)容建筑面積377.98萬(wàn)平方米，其中村復(fù)建安置區(qū)（含保留遷建）總建筑面積238.22萬(wàn)平方米、融資區(qū)總建筑面積126.18萬(wàn)平方米，政府統(tǒng)籌總建筑面積為10.38萬(wàn)平方米，區(qū)域統(tǒng)籌公建配套計(jì)算容積率建筑面積為2.16萬(wàn)平方米，規(guī)劃節(jié)余建筑面積（含公建配套）1.04萬(wàn)平方米由實(shí)施主體代建，市政府、區(qū)政府、村集體按照4:3:3比例進(jìn)行分配。規(guī)劃節(jié)余的住宅部分按照5506元/平方米的成本價(jià)回購(gòu)后統(tǒng)籌安排，公建配套部分無(wú)償移交。
七、實(shí)施規(guī)模
項(xiàng)目改造范圍總用地面積為110.25公頃（廣州2000坐標(biāo)系），規(guī)劃計(jì)容總建筑面積377.98萬(wàn)平方米（具體以最終批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)）。其中：
商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地8.39公頃，容積率0.45-10.6，計(jì)容建筑面積56.12萬(wàn)平方米；二類(lèi)居住用地19.11公頃，容積率3.39-7.0，計(jì)容建筑面積127.36萬(wàn)平方米；商住混合用地17.26公頃，容積率6.8-9.3，計(jì)容建筑面積139.78萬(wàn)平方米；綜合產(chǎn)業(yè)用地4.26公頃，容積率6.5-9.5，計(jì)容建筑面積36.51萬(wàn)平方米；公服配建用地（含A類(lèi)、U類(lèi)、R22用地）18.41公頃，計(jì)容建筑面積17.66萬(wàn)平方米；綠地（含兼容公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、其他服務(wù)設(shè)施的綠地）9.33公頃，計(jì)容建筑面積0.55萬(wàn)平方米；道路與交通設(shè)施用地31.72公頃、水域1.78公頃。無(wú)法單獨(dú)開(kāi)發(fā)的零散用地20平方米，該部分用地在本次方案中不統(tǒng)計(jì)建筑面積。
改造范圍內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施按不低于住宅建筑面積11%的標(biāo)準(zhǔn)配置，計(jì)容建筑面積25.44萬(wàn)平方米。改造范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地建成后按規(guī)定移交；非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地（市政道路、綠化、學(xué)校、公交首末站等），應(yīng)由實(shí)施主體與復(fù)建安置地塊同步建設(shè)，建成后按規(guī)定無(wú)償移交。
八、土地處置方式和用地手續(xù)辦理
?。ㄒ唬└脑旆秶傆玫孛娣e為110.27公頃（2000國(guó)家大地坐標(biāo)系）。其中已完善用地手續(xù)的用地4.20公頃，擬辦理集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)用地范圍105.02公頃，“三地”及其他用地辦理轉(zhuǎn)用、征收審批手續(xù)用地1.05公頃。
?。ǘ┥婕靶略鼋ㄔO(shè)用地指標(biāo)1.05公頃，申請(qǐng)?jiān)谀甓扔?jì)劃指標(biāo)內(nèi)安排，具體以實(shí)際辦理為準(zhǔn)。
?。ㄈ└脑旆秶鷥?nèi)集體建設(shè)用地由改造主體按規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。
?。ㄋ模┩恋靥幹茫◤V州2000坐標(biāo)系）
1、復(fù)建地塊、復(fù)建/政府統(tǒng)籌地塊用地面積31.13公頃，通過(guò)劃撥方式供地給村集體，其中政府統(tǒng)籌房屋建成后無(wú)償劃轉(zhuǎn)到區(qū)政府指定部門(mén)。
2、政府統(tǒng)籌地塊用地面積0.74公頃，通過(guò)劃撥方式供地給區(qū)政府指定部門(mén)。
3、融資地塊用地面積14.63公頃，通過(guò)協(xié)議出讓給實(shí)施主體。
4、復(fù)建/融資地塊用地面積2.93公頃，通過(guò)協(xié)議出讓給實(shí)施主體，復(fù)建部分以配建形式返還給村。
5、無(wú)償移交政府用地面積60.82公頃，由實(shí)施主體按規(guī)劃實(shí)施后無(wú)償移交政府相關(guān)主管部門(mén)。
6、無(wú)法單獨(dú)開(kāi)發(fā)的零散用地20平方米，該部分用地在本次方案中不統(tǒng)計(jì)建筑面積。由實(shí)施主體清拆平整后，交由政府相關(guān)主管部門(mén)統(tǒng)籌。
上述各類(lèi)用地面積以用地報(bào)批、供地等階段的《土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)》為準(zhǔn)。各類(lèi)用地規(guī)劃用途及面積以詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)。具體整備路徑和供地手續(xù)以審批時(shí)點(diǎn)的相關(guān)政策為準(zhǔn)。
九、改造建設(shè)時(shí)序
項(xiàng)目按四期分期實(shí)施，每一期改造中，復(fù)建安置房、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)先于融資區(qū)完成建設(shè)。按照“民生先行、靈活分片、動(dòng)態(tài)分期”原則，推行“簽一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，每一片（期）簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議達(dá)到該片（期）被拆遷安置的村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)80%以上后，可按該片（期）實(shí)施計(jì)劃啟動(dòng)房屋拆除及后續(xù)相關(guān)工作。
十、自批復(fù)生效之日起三個(gè)月內(nèi)，改造主體、實(shí)施主體須與區(qū)住房和建設(shè)局簽訂批后項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，按照批復(fù)的實(shí)施方案實(shí)施改造。
十一、自批復(fù)之日起三年內(nèi)，實(shí)施方案經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)表決通過(guò)的，批復(fù)生效實(shí)施。
項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)后三年內(nèi)未達(dá)到補(bǔ)償安置協(xié)議簽約要求的，項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)重新報(bào)批。因政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整、重大公共事件等客觀原因?qū)е马?xiàng)目未能如期完成的，可以在項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)規(guī)定的時(shí)限屆滿(mǎn)前，向原批復(fù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期。
十二、其他要求
?。ㄒ唬┐笮褪姓A(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等公益性專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)成本，后續(xù)按“多退少不補(bǔ)”的原則進(jìn)行結(jié)算。即：下一階段，若經(jīng)結(jié)算核定的大型市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等公益性專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)成本小于本方案中該專(zhuān)項(xiàng)核算融資建設(shè)量的建設(shè)成本，則對(duì)應(yīng)節(jié)余規(guī)模的融資建設(shè)量交給政府統(tǒng)籌使用；若建設(shè)成本大于本方案中該專(zhuān)項(xiàng)核算融資建設(shè)量的建設(shè)成本，則超出的建設(shè)成本由實(shí)施主體自籌。
?。ǘ┍九鷱?fù)作為辦理后續(xù)各項(xiàng)審批程序的依據(jù)，可憑本批復(fù)和實(shí)施方案，向市（區(qū)）相關(guān)部門(mén)辦理后續(xù)各項(xiàng)審批手續(xù)。
?。ㄈ?shí)施主體應(yīng)根據(jù)生態(tài)環(huán)境部門(mén)要求完成改造范圍的土壤環(huán)境調(diào)查評(píng)估工作。
?。ㄋ模?shí)施主體應(yīng)按市、區(qū)相關(guān)部門(mén)的規(guī)定落實(shí)海綿城市及裝配式建筑的有關(guān)要求。
?。ㄎ澹╉?xiàng)目改造范圍內(nèi)未落實(shí)地下管線(xiàn)勘察及保護(hù)措施的，不得開(kāi)工建設(shè)。
（六）項(xiàng)目建新范圍如涉及地下文物埋藏區(qū)或雖在地下文物埋藏區(qū)以外但需要進(jìn)行大型工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘，未按照規(guī)定進(jìn)行考古調(diào)查、勘探的，不得開(kāi)工建設(shè)。
（七）實(shí)施主體應(yīng)按歷史文化名城保護(hù)相關(guān)規(guī)定落實(shí)項(xiàng)目范圍內(nèi)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)有關(guān)要求。
（八）項(xiàng)目改造范圍內(nèi)涉及城市樹(shù)木保護(hù)或修剪、遷移、砍伐，須履行相應(yīng)論證、審批、公示程序；在古樹(shù)名木及其后續(xù)資源樹(shù)木控制保護(hù)范圍內(nèi)進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)和施工前制定避讓和保護(hù)措施。
?。ň牛╉?xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于城市更新項(xiàng)目配置政策性住房和中小戶(hù)型租賃住房的意見(jiàn)的通知》（穗建規(guī)字〔2022〕7號(hào)）有關(guān)規(guī)定落實(shí)政策性住房及中小戶(hù)型租賃住房。
?。ㄊ╉?xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按本次批復(fù)的實(shí)施方案組織實(shí)施。在推進(jìn)過(guò)程中堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，實(shí)施陽(yáng)光操作，充分保障村民的知情權(quán)、參與權(quán)和涉及重大事項(xiàng)的決策權(quán)；應(yīng)堅(jiān)持讓廣大村民在改造中得實(shí)惠的原則，及時(shí)排查調(diào)處矛盾，避免因改造誘發(fā)不穩(wěn)定的因素，確保和諧推進(jìn)改造。
本批復(fù)未盡事宜，以項(xiàng)目實(shí)施方案為準(zhǔn)。
此復(fù)。
廣州市海珠區(qū)住房和建設(shè)局
（代章）
2024年5月13日
粵公網(wǎng)安備 44010502000066號(hào)
